[Special Forum] 국내 글로벌 호텔 버 슬롯를 논하다 - 양극화 추세, 다각화 모색

국내에 도입된 글로벌 버 슬롯 6곳이 한 자리에 모였다.럭셔리 버 슬롯부터 미드스케일 버 슬롯는 물론, 프랜차이즈 버 슬롯와 독립 버 슬롯까지, 추구하는 방향은 서로 다르지만새로 오픈하거나 컨버전(Conversion)되는 호텔들, 또는 계약이 종료되는 호텔들에각자의 버 슬롯를 달기 위한 호텔 시장의 경쟁이 뜨겁다. 게다가 최근에는 럭셔리 버 슬롯부터다양한 각 나라의 독립 호텔 버 슬롯까지 국내 호텔 시장에 다양한 호텔 버 슬롯들의도입 소식이 들리면서 호텔산업 활성화를 예고하고 있다. 또한 각 버 슬롯들은 호텔뿐 아니라레지던스, 시니어 리빙 시장까지 그 영역을 확대하고 있다.

살아 움직이는 글로벌 호텔 버 슬롯의 세계, 각 버 슬롯 전략부터 추구하는 방향성,앞으로의 계획에 대해 이야기를 나눠 봤다.

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윤현진저는 올해 1월부터 반얀그룹에 합류해 업무 중이고요. 반얀그룹은 아시아를 중심으로 전 세계에서 브랜드 인지도를 넓혀가고 있는 글로벌 호스피탈리티 기업입니다. 대표 브랜드인 반얀트리(Banyan Tree)는 감각을 위한 안식처를 제공하는 자연친화적 럭셔리 리조트 브랜드입니다. 세계 최초로 풀빌라 콘셉트를 도입한 선구적인 브랜드로, 휴식과 치유, 프라이버시를 중시하는 여행자들에게 깊은 영감을 주고 있습니다. 반얀트리는 각 리조트가 위치한 지역 사회와의 유기적 연결, 진정한 웰빙과 유대감을 통해 여행자들이 마음 깊이 몰입할 수 있는 순간을 경험하게 합니다.

이 외에도 앙사나(Angsana), 가리야(Garrya), 다와(Dhawa), 폴리오(Folio), 홈(Homm), 카시아(Cassia) 등 다양한 고객 니즈에 부합하는 버 슬롯 포트폴리오를 운영하고 있으며, 복합 리조트 및 골프 리조트 중심의 라구나(Laguna) 버 슬롯도 함께 보유하고 있습니다. 또한 반얀트리 베야(Banyan Tree Veya), 반얀트리 이스케이프(Banyan Tree Escape), 스카이파크(Skypark) 등 현재 국내에는 아직 소개되지 않은 버 슬롯들도 보유하고 있습니다. 이들 버 슬롯는 향후 국내에 소개될 수 있도록 활발하게 논의가 진행 중입니다. 국내에는 현재 세 개의 호텔이 반얀그룹 버 슬롯로 위탁운영되고 있으며, 반얀트리 클럽 앤 스파 서울, 카시아 속초, 홈마리나 속초가 있습니다.

하대원그동안 다양한 브랜드의 한국 사무소를 경험해 왔고, 지난 4월 윈덤 호텔 앤 리조트 아시아 퍼시픽 개발팀에 합류했습니다. 윈덤 호텔 앤 리조트는 아시다시피 글로벌 No.1 프랜차이즈 호텔기업으로 전세계 9500여 곳에 호텔을 운영 중입니다. 국내에서는 라마다 브랜드를 중심으로 확장해 왔고, 현재 32개 호텔을 운영하고 있습니다. 최근엔 기존 운영 중인 호텔들의 재계약 기간이 다가오면서 그동안 발생했던 문제들을 컨트롤하고 퀄리티 매니지먼트를 강화하는 과정에 있습니다.

윈덤은 25개 버 슬롯를 보유하고 있는데 국내에는 윈덤, 라마다, 하워드 존슨, 데이즈인 등 버 슬롯가 소개됐습니다. 더욱 많은 버 슬롯를 소개하려고 하고 있고, 최근에는 유럽 스페인을 기반으로 성장한 모던하고 트렌디한 ‘트립(TRYP)’을 새롭게 론칭할 수 있도록 적극적으로 개발 기회를 만들어 가고 있습니다.

오승원인터컨티넨탈호텔그룹(IHG)는 전 세계 6600여 개 호텔을 운영하는 글로벌 호텔 그룹으로, 국내에서 잘 알려진 인터컨티넨탈, 홀리데이인 등을 포함해 약 19개 브랜드를 보유하고 있습니다. 현재 국내에는 총 9개 호텔이 운영 중이며, 최근 보코 서울 명동과 강남 등 신규 브랜드도 성공적으로 안착했습니다. 타 브랜드와 달리 럭셔리부터 이코노미까지 각 세그먼트별로 ‘독립적인 정체성’을 지닌 브랜드를 보유한 점이 차별화 요소며, 브랜드 고유의 콘셉트와 고객층을 타깃으로 설계돼 브랜드 간 중복 없이 분명한 역할과 스토리를 가지고 있어 오너와 고객 모두에게 명확한 가치를 전달할 수 있는 것이 IHG만의 강점이라고 생각합니다. 글로벌 호텔 브랜드의 한 축으로서 국내 주요 시장에서 지속적으로 입지를 넓혀갈 계획입니다.

조현준 저는 2017년도부터 아코르 앰배서더 코리아에서 근무하고 있습니다. 아코르는 40여 개의 브랜드를 보유하고 있는데, 주요 브랜드로 페어몬트, 소피텔, 엠갤러리, 풀만, 노보텔, 머큐어, 이비스 등이 있고, 호텔 브랜드에 주방 시스템을 넣은 ‘머큐어 리빙’, ‘노보텔 리빙’, ‘풀만 리빙’ 등 ‘Extended Stay’ 브랜드가 추가되고 있습니다. 우리나라에서는 생활형숙박시설(이하 생숙) 분야에 기회가 있을 것으로 생각됩니다. 원래 Extended Stay 브랜드는 해외에만 있었는데 국내 소피텔 앰배서더 서울, 노보텔 앰배서더 서울 동대문, 그리고 7월 중 오픈하는 풀만 앰배서더 서울 이스트폴에도 Extended Stay 룸이 있고요. 몇 년간 운영해 보니 장기투숙형 객실이 호텔의 안정적 운영에 상당히 기여하고 있다는 것이 입증되고 있습니다.

김유건 프랑스 파리에 본사가 있는 루브르호텔그룹은 1976년에 단 하나의 호텔로 시작해, 현재는 전 세계 70개국에 1735개 호텔을 보유하고 총 15개의 버 슬롯를 운영하고 있습니다. 우리나라에는 현재 골든튤립이 들어와 있고요. 사실 처음에는 9개 정도 운영했는데 코로나로 인해 현재는 인천, 용인, 진주 3곳에 호텔을 운영하고 있습니다. 방금 리빙 이야기를 하셨는데 저희도 파주에 골든튤립 시니어 리빙 레지던스 파주를 9월 오픈할 계획입니다. 저희의 가장 큰 장점 저희가 프랑스 버 슬롯다 보니까 하드한 운영보다는 소프트한 운영, 즉 유연성을 많이 가지고 있다는 점입니다. 루브르호텔그룹은 프랑스에 있는 버 슬롯가 우리나라에 들어왔을 때 똑같은 스탠더드를 갖추기 어려우니 현지화를 위해 전 세계 8개 지역사무소를 두고 현지 파트너와 함께 운영하고 있습니다. 이를 통해 각 국가에 잘 적응하고, 현지화를 통해 전문성을 갖출 수 있도록 함으로써 저희 버 슬롯 채택시 유연하고 유려한 응대가 가능하도록 하고 있습니다.

2016년을 시작으로 루브르호텔그룹은 파트너사와 지분을 공유하는 조인트 벤처로 함께 운영해 왔고, 지난해 7월 100% 지분을 인수하면서 한국에서의 새로운 시작을 도모하게 됐습니다. 따라서 새로운 파트너들, 특히 세안호텔그룹과 전략적인 파트너십을 맺고 새로운 버 슬롯인 키리야드(Kyriad)를 제공하며, 지속적으로 역량을 키워갈 예정입니다. 그 첫 작품으로 올해 인터내셔널 버 슬롯에 대한 니즈가 높은 제주 지역에서 첫 선을 뵙니다. 추가로 루브르호텔그룹은 골든튤립(Golden Tulip), 키리야드, 캄파니엘(Campanile) 등 4성 및 3성 버 슬롯에 가장 강점을 가지고 있으며 골든튤립과 키리야드 버 슬롯를 선두로 우리나라에서도 손꼽히는 해외 호텔 버 슬롯로 자리 잡고자 합니다.

이호윤 저는 2020년부터 1개의 트레블로지에서 총지배인으로 시작해 현재는 4개 호텔을 맡고 있습니다. 트레블로지는 ‘트레블로지’ 1개 버 슬롯만 보유하고 있습니다. 미드스케일에만 집중하고 있고 아시아에 20곳의 프로퍼티가 있으며 그중 17곳은 직접 투자했습니다. 지난해 연말 블랙스톤과 조인트 벤처를 만들면서 일본 오사카와 한국 강남에 추가로 매입을 했는데요. 올해 안에 2곳 정도 오피스텔을 호텔로 컨버전할 계획입니다. 아무래도 버 슬롯 인지도가 높지 않아 매입을 하는 것이 가장 큰 마케팅이라고 생각하고 있고요. 2030년까지 30개로 늘리는 것을 목표로 직접 투자가 이뤄질 전망이며 블랙스톤, GIC(Government of Singapore Investment Corporation)와 좋은 관계에 있기 때문에 조인트 벤터로 매입이 진행될 예정입니다.

저희의 가장 큰 장점은 GOP(총영업이익) 마진이 높다는 것인데 인력을 최소화하기 때문입니다. 싱가포르 본사의 인력이 10명 채 안 되고 모두 필리핀 인력으로 사무실도 없이 원격으로 근무하고 있고요. 한 호텔 당 정직원이 12명 이상 넘어가지 않는데 모두 본사에서 컨트롤하기에 가능합니다. 현재 서울 지역 매입에 집중하고 있는데 강남, 홍대. 성수, 여의도까지 5개 정도 더 매입을 위해 노력하고 있습니다.

조현준 저희 아코르의 정통 버 슬롯 라인은 소피텔, 엠갤러리, 풀만, 노보텔, 이비스가 있는데, 지난 수년간 글로벌 럭셔리 버 슬롯와 라이프 스타일 버 슬롯를 매입해 성장시키면서 사실 상 전 영역에서 라인업을 구축하고 있습니다. 라이프 스타일의 경우, 몬드리안 이태원 호텔을 론칭하며 국내 유일의 라이프 스타일 콘셉트 호텔로 자리매김 했고, 럭셔리 영역에서도 버 슬롯 가치 유지와 운영 전문성 고도화를 위해 소피텔, 엠블램스, 엠겔러리는 아코르의 본사가 있는 파리에 ‘메종’이라는 조직을 두고 관리하고 있으며, 최상위 럭셔리 라인의 래플스, 페어몬트와 오리엔트 익스프레스도 별도의 CEO 아래 전문 조직에서 운영하고 있습니다. 오리엔트 익스프레스의 경우는 프랑스 LVMH사와 전략적 파트너십을 체결해, 호텔 뿐 아니라 요트와 기차 사업까지 같이 전개하고 있습니다. 이렇게 아코르는 전문성을 강화하는 방향으로 버 슬롯 조직을 구성하고 있습니다.

오승원IHG의 핵심 브랜드는 메인스트림 시장을 대표하는 홀리데이인과 럭셔리 세그먼트의 인터컨티넨탈입니다. 하지만 빠르게 변화하는 시장과 고객 니즈에 대응하기 위해, IHG는 코어 브랜드의 리브랜딩을 지속하는 동시에 새로운 세대의 감성과 라이프 스타일에 맞춘 브랜드도 적극 개발하고 있습니다. 최근에는 밀레니얼과 Z세대를 겨냥한 Garner와 같은 신규 브랜드를 선뵀고, 비즈니스와 레저 수요를 모두 아우를 수 있는 voco, 인디고 등 라이프 스타일 브랜드 역시 전략적으로 확대하고 있습니다. 변화에 유연하고 선제적으로 대응하는 것이 저희 브랜드가 추구하고 있는 방향성입니다.

하대원아코르, 인터컨티넨탈, 반얀트리는 위탁운영을 중심으로 비즈니스를 확장하는 반면 윈덤은 코어가 프랜차이즈 운영입니다. 윈덤이 글로벌 No.1 프랜차이즈 호텔이 된 것은 중소형호텔 오너들의 수익을 가장 잘 확보해 주는 모델이기 때문이라고 생각합니다. 실제로 개별 호텔들이 온라인 트레블 여행사들을 활용한 예약 수수료보다 윈덤 프랜차이즈의 시스템을 통해 예약 기여도를 높이면 매출이익을 크게 높일 수 있습니다. 그렇게 미국에서 성장 및 확장을 할 수 있었고, 글로벌 No.1의 프랜차이즈 호텔기업으로 로열티 멤버십 회원수가 체인호텔기업 중에 제일 많은 것도 강점입니다.

앞서 언급한 것처럼 위탁운영을 중심으로 성장한 버 슬롯 체인호텔기업들은 오너사를 대신하는 관리자로서 역할을 하지만, 윈덤은 중소형호텔 오너들이 스스로 수익을 직접 극대화할 수 있는 프랜차이즈 비즈니스 모델을 활용하도록 하는 것이 전략입니다. 윈덤은 25개 버 슬롯가 있는데 그중 한국에 도입되지 않은 버 슬롯로 소개하고 싶은 버 슬롯로 ‘트립’을 이야기했는데요. 이 버 슬롯는 유럽을 중심으로 성장한 버 슬롯로 윈덤의 보유하게 됐습니다. 이렇게 새로운 버 슬롯의 인수, 확보를 통해 윈덤 역시 다양한 버 슬롯 포트폴리오를 갖추고 있습니다.

김유건 루브르호텔그룹의 경우 곧 한국에 키리야드 버 슬롯가 들어 오는데 미드스케일에 강점이 있습니다. 이미 한국에 들어 온 골든튤립도, 곧 들어올 키리야도 논 스탠더드로 컨버전에 최적화돼 있는 버 슬롯라는 점이 특징적인데요. 운영하는 이의 비용을 최소화 시키기 위해 소프트웨어를 적극 활용하고, 또 ‘프랜차이즈 서비스 매니저’라는 관리인을 통해 많은 소통과 교육 등을 진행해 비대면의 가장 단점인 휴먼 터치(Human Touch)도 제공하고 있습니다. 그러나 각 개별 프랜차이즈 호텔 독립성과 각 오너들의 독창성을 보호하기 위해 운영에 많은 개입을 하지 않습니다. 대신 각 지사의 네트워크 등을 통해서 세일즈를 많이 지원합니다. 예를 들어 저희가 대만과 한 지역으로 묶여있는데 여행사 등과 많은 협업을 하며 다양한 액션들이 있어서 큰 도움이 될 것이고요. 중국에도 많은 호텔을 보유하고 있기 때문에 근접한 국가인 우리나라에 세일즈적 지원이 가능합니다. 그래서 소위 특출나게 한 분야만 잘하는 것보다는 다양한 비즈니스 환경에 골고루 강점을 갖는 육각형 모양의 비즈니스 모델을 추구하고, 그 형태를 잘 유지하면서 컨버전 시장을 겨냥해 보다 공격적으로 확장할 예정입니다.

이호윤 비즈니스 측면에서 저희는 운영자가 오너라는 점, 그래서 호텔 체인의 예약 시스템을 중앙 집중화해 운영하는 시스템이 가장 중요한 저희의 메인 톱니 바퀴입니다. 그리고 열심히 일하는 주요 직원에게 지분을 나눠주면서 본인 회사로 여기며 일할 수 있도록 하는 근무 환경이 저희 버 슬롯의 가장 큰 강점이며 저희 버 슬롯가 잘 운영되는 코어라고 생각합니다.

윤현진반얀트리 버 슬롯를 중심으로, 국내 개발사들로부터 가리야, 다와, 폴리오, 카시아, 홈 등 다양한 버 슬롯에 대한 관심이 꾸준히 이어지고 있으며, 향후 국내 도입을 위한 활발한 논의가 진행되고 있습니다. 반얀트리는 감각의 안식처를 선사하는 럭셔리 리조트 버 슬롯로, 자연과의 조화, 지역사회와의 유대, 진정한 몰입을 위한 프라이빗한 공간, 감각을 일깨우는 웰빙 경험을 제공하며 국내 럭셔리 여행 시장과 깊게 맞닿아 있습니다. 가리야는 심플함 속에서 진정한 휴식을 추구하는 웰니스 기반의 라이프 스타일 버 슬롯로, 차분하고 정돈된 경험을 제공하며, 다와는 젊은 감성의 세련된 부티크 스타일을 지향하고, 도시나 예술적 분위기의 지역에서 독립성과 디자인 가치를 중시하는 고객층을 타깃으로 합니다. 폴리오는 실용성과 편안함을 중심으로 한 도시형 호텔 버 슬롯로, 3~4성급 규모의 효율적인 운영이 가능한 도심지 개발에 적합합니다. 카시아는 가족 친화적인 콘셉트를 기반으로 하며, 장기 투숙 및 휴양 목적의 고객을 위한 공간 구성과 서비스를 갖추고 있습니다. 홈은 ‘집 같은 편안함’을 제공하는 버 슬롯로, 젊은 세대를 주요 타깃으로 한 감각적이고 부담 없는 라이프 스타일 호텔입니다.

이러한 버 슬롯들은 각각 고유한 철학과 정체성을 바탕으로 다양한 입지와 콘셉트에 유연하게 적용될 수 있으며, 우수한 입지의 호텔 및 리조트 개발을 중심으로 국내에서 도입 가능성을 적극적으로 타진하고 있는 상황입니다. 앞으로도 국내 다양한 지역에서 각 버 슬롯의 특성과 시장의 수요가 조화를 이루며 시너지를 창출할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

반얀그룹의 버 슬롯 포트폴리오는 명확한 시장 세분화와 철학적 정체성을 기반으로 구성돼 있으며, 각 버 슬롯는 타깃 고객층, 입지 특성, 개발 형태에 따라 전략적으로 포지셔닝돼 있습니다. 개발자 입장에서 볼 때, 이러한 구조는 프로젝트의 수익성과 버 슬롯의 지속 가능성을 동시에 고려할 수 있는 장점이 있습니다. 이처럼 반얀그룹의 버 슬롯들은 철학적으로 자연 친화성, 웰니스, 지속 가능성을 공통된 기반으로 하되, 각 버 슬롯가 지향하는 고객층과 운영 방식에 따라 구체적인 차별점을 갖추고 있습니다. 또한 명확한 버 슬롯 분화는 프로젝트별 최적화된 제안이 가능하다는 점에서 큰 장점으로 작용합니다.

하대원제 생각에는 지금 경제가 초양극화 진입 초기로 보입니다. 그에 따라 국내 호텔 버 슬롯 도입과 호텔의 개발도 역시 양극화 시장으로 진입하고 있는데요. 윈덤은 라이프 스타일과 이코노미 스타일에 근접한 버 슬롯라고 볼 수 있습니다. 최근 호텔의 오너들은 굉장히 경험이 많고, 호텔의 개발과 운영에 대해서도 많이 알고 있고요. 또, 호텔 운영에 직접적으로 도움을 주는 각종 시스템들도 발전하다 보니 어떻게 호텔을 운영하면 되는지 많은 것들을 이미 파악하고 있습니다. 따라서 고급 럭셔리 시장은 위탁운영을 전문으로 하는 위탁운영 전문 버 슬롯 체인들이나 독립호텔 버 슬롯 체인들이 잘 할 수 있습니다. 저희 윈덤은 그 반대의 시장, 윈덤이 가장 잘 하는 중저가 호텔 프랜차이즈 시장에 집중할 것입니다.

사실 최근 국내 호텔시장의 호황에도 현재 가장 어려운 사업 포트폴리오에 속한 중저가 호텔시장은 매출과 이익 모든 면에서 고전을 면치 못하고 있습니다. 윈덤이 글로벌하게 확장하고 인정받은 가장 큰 이유는 중소형호텔 오너의 필요와 요구를 충족시키기 위해 노력하며 상생했기 때문입니다. 윈덤은 호텔의 직접 운영을 통해 운영 수익률을 극대화하고자 하는 오너들에게 직접적인 도움을 줄 수 있는 글로벌 프랜차이즈 버 슬롯입니다. 그들이 안정적인 운영 수익의 창출로 호텔 자산의 홀딩을 계획대로 유지할 수 있도록 도움을 주게 될 것이고 궁극적으로 윈덤은 중소형호텔 오너들의 자산 가치의 상승을 위한 중요한 전략 옵션임을 알게 될 것입니다.

김유건 기본적으로 고객들은 럭셔리와 화려한 것을 선호하고 요즘에는 이를 SNS에 게시함으로써 자신이 럭셔리를 소비하고 있다는 것을 알리길 원합니다. 호텔 오너들과 이야기를 나눠 봐도 많은 투자를 할 수 있는 이들은 알려진 버 슬롯를 선호하고, 그렇지 않은 이들은 비용을 절약하며 높은 매출을 보증할 수 있는지, 현재보다 GOP를 많이 높일 수 있는지를 주요 선택 기준으로 하는 등 호텔 버 슬롯를 채용할 때도 양극화가 커지는 것 같고요. 이제 그 틈새 시장을 찾기가 점점 더 어려워지는 것 같습니다. 루브르호텔그룹의 경우 중상위에 그 포지셔닝을 갖고 있으며, ‘다가가기 쉬운 고급화’를 슬로건으로 우리나라의 틈새 시장을 공략을 목표로 하고 있습니다. 그래서 뚜렷한 버 슬롯 아이덴티티와 유연함을 무기로 틈새 시장 공략을 위한 우리 버 슬롯만의 노하우를 가지고 접근해야겠다는 생각을 많이 하고 있습니다.

윤현진반얀그룹에 합류한 이후 국내 호텔 개발 시장을 더욱 면밀히 들여다 볼 수 있었고, 그 과정에서 현재 시장이 구조적으로 빠르게 변화하고 있다는 점을 실감하고 있습니다. 특히 최근 생숙에 대한 인식 변화는 시장 전반에 상당한 영향을 미치고 있습니다. 그동안 생숙은 자기자본 확보가 어려운 개발사들이 프로젝트 파이낸싱(PF)을 보완하기 위한 대안으로 많이 활용돼 왔으며, 실제로 일부 프로젝트에서는 안정적인 수익이 창출되고 있는 사례들도 존재합니다. 하지만 동시에, 운영 상의 제도적 불확실성과 버 슬롯 이미지 훼손, 준공 이후 운영 구조의 복잡성 등의 이슈로 인해 버 슬롯사 입장에서는 생숙을 통해 단일 오너십 구조로 접근하기가 현실적으로 어려운 상황이 빈번히 발생하고 있습니다.

이러한 배경 속에서 최근 개발사들은 회원권 구좌 분양, 복합 리조트 형태, 또는 버 슬롯 레지던스(시니어 레지던스)와 같은 새로운 수익형 모델에 대한 관심을 높이고 있으며, 실제로 반얀그룹에도 이와 관련된 버 슬롯 개발 문의가 지속적으로 들어 오고 있는 상황입니다. 기존의 호텔 운영사들이 주로 위탁운영 또는 프랜차이즈 계약 구조에만 집중해 왔다면, 반얀그룹은 이러한 변화된 트렌드에 발맞춰 보다 유연하고 전략적인 접근을 하고 있습니다. 결국 중요한 것은 개발 트렌드의 변화를 민감하게 인식하고, 그에 맞는 버 슬롯 및 운영 전략을 얼마나 유연하게 제시할 수 있느냐입니다. 반얀그룹은 앞으로도 다양한 오너사 및 개발, 시행 주체들과 긴밀히 협력해, 변화하는 시장에 발맞춘 지속 가능하고 차별화된 버 슬롯 솔루션을 제공해 나가고자 합니다.

조현준 제가 호텔업에서 약 20여 년간 일했는데 그 사이에도 호텔 개발에는 변화가 꽤 있었습니다. 15년 전만 해도 중국관광객이 많이 들어와 비즈니스호텔이 큰 붐을 이뤘습니다. 그래서 롯데, 신라, 대림 등도 이 영역에 진출했는데, 당시 개발된 호텔들이 이제 매매가 되면서 호텔리츠가 일어나고, 이런 부분이 우리 호텔산업에서 좀 특이점 인 것 같습니다. 일본과 미국은 이미 호텔리츠가 잘 발달했는데 우리나라는 좀 더디다가 이제야 선견지명이 있는 회사들이 큰 그림을 보고 본격적으로 호텔 매매 시장에 뛰어든 것입니다. 사실 우리나라의 호텔 개발은 난이도가 높습니다.

개발이 어려우니 호텔공급이 제한적이고 그러니 그 제한된 물건 중 위치가 좋고 경제적 가치가 있는 호텔들을 중심으로 매매가 형성되는 시장이 서서히 발달하고 있습니다. 얼마 전 골드만삭스가 머큐어 앰배서더 서울 홍대를 2670억 원에 매수했다는 기사를 보셨을텐데요. 골드만삭스나, 아까 언급됐던 블랙스톤과 같은 세계적인 투자회사들이 한국에 들어와서 호텔을 매입하니 이러한 방향이 호텔산업에서는 좀 큰 그림인 것 같습니다. 개발 트렌드가 몇 년 주기로 바뀌는 건 분명합니다.

예전에는 한국에 낮은 여행 단가를 추구하는 외국인 관광객들이 주로 오다 보니 이비스와 같은 호텔이 잘 됐고, 이제는 소득 수준이 높은 관광객들도 많이 늘어나 이코노미호텔로 부족합니다. 과거 중국, 일본관광객들이 대부분이었다가 이제는 다양한 나라, 특히 미국, 유럽 방문객이 늘면서 호텔 가격도 상당히 올라가고 있습니다. 머큐어 앰배서더 서울 홍대만 하더라도 외국인 비율이 95%인데 서양인의 비중도 높은 편입니다. 유럽, 미국 사람들이 아무래도 호텔에 대해서는 소비를 많이 하니 이제 고급 프로퍼티를 더 많이 찾지 않을까 싶고요.

라이프 스타일의 경우는 사실 10개 중 한, 두 개 있어야 멋있는 것이지 전부 라이프 스타일이면 큰 의미가 없다고 생각합니다. 라이프 스타일 호텔은 진정 오너가 해당 버 슬롯를 원하고 좋아해야 추진할 수 있는 특징이 있어서, 이 포지셔닝에 집중하는 것이 현재 우리나라 시장 규모에서 가시적으로 큰 효과가 있을지는 두고 봐야 하는 상황입니다. 투자자들도 처음에는 라이프 스타일에 큰 관심을 보이다가 상대적으로 인지도가 부족한 라이프 스타일 버 슬롯를 도입하는 것에 고민을 하게 됩니다. 그래서 결국은 누구나 아는 버 슬롯, 좀 오래된 버 슬롯로 다시 돌아가는 경향도 있는 것 같습니다. 결국, 뚜렷한 아이텐티티와 우리 버 슬롯만의 노하우를 가지고 시장에 접근해야겠다는 생각을 많이 하고 있습니다.

저희는 럭셔리 호텔과 럭셔리 레지던스가 함께 있는 프로젝트도 추진하고 있는데 사실 개발하기가 만만치는 않습니다. 무엇보다도 위치 선정이 중요한데, 특히 럭셔리 프로젝트 오너들이 국내 한 개만 있는 버 슬롯를 원하지, 강남에도 몇 개 있고 강북에도 있고 하는 버 슬롯를 원하지 않습니다. 결론적으로 내용을 종합해 보면, 호텔 개발의 트렌드는 굉장히 다각화되는 방향으로 가고 있다고 이야기하고 싶습니다.

오승원 IHG 합류 전, 아주호텔이나 미래에셋 등 호텔 오너사에서 일한 경험을 바탕으로 보면, 국내에서 버 슬롯 도입이나 개발 트렌드는 결국 오너의 성향과 밀접한 상관관계를 갖고 있는 것 같습니다. 과거에는 대기업 오너 중심으로 글로벌 Top 3 버 슬롯 중 인지도가 높은 버 슬롯 위주로 도입됐다면, 최근에는 외국계 사모펀드나 기관투자자들이 국내 시장에 활발히 진입하면서 입지, 타깃 고객, 수익성 등 보다 다양한 요소를 고려해 버 슬롯 선택의 폭이 넓어지는 추세입니다. 하지만 새로운 버 슬롯에 대한 시장의 보수적인 인식 때문에 도입이 쉽지 않은 경우도 많습니다. 다행히 IHG는 voco 등 신규 버 슬롯들이 국내에서 성공적으로 안착하며 좋은 레퍼런스를 만들어가고 있고, 이를 바탕으로 오너들에게 자신감을 주기 위해 노력하고 있습니다. 다만 대부분 투자자들은 버 슬롯에 대한 확신을 사례나 성과 및 실적 등을 중요하게 생각하고, 같은 버 슬롯라도 입지, 고객층, 운영 여건에 따라 성과가 크게 달라지기 때문에 이 부분을 설명하고 설득하는 과정은 여전히 도전적인 부분입니다.

이호윤 우선 호텔 버 슬롯 시장이 양극화돼 있고 결국 투자자의 니즈에 따라 버 슬롯가 결정이 된다는 이야기도 맞습니다. 다만 그렇다 보니 요즘 PF가 아예 되지 않고 결론적으로 할 수 있는 것은 기존 건물에 있는 호텔을 사서 바꾼다든지 아니면 오피스나 오피스텔을 호텔로 컨버전한다든지 하는 방법 밖에 없는 상황이고요. 한국 투자자들이 호텔 투자를 멈췄다 보니 기관 투자자 중에서도 외국 투자자들 이외에는 한국에 투자하는 곳이 없는 것으로 보입니다.

그리고 그들이 원하는 버 슬롯들이 일단 양극화돼 있습니다. 애매한 버 슬롯는 원하지 않고 정말 나의 액세서리가 돼 럭셔리로 가치를 높이고 5년 뒤 높은 가격으로 엑싯(매각)할 것이냐, 아니면 현재 상태로 수익을 많이 내서 추후 판매할 것이냐에만 관심이 큰 것 같습니다. 애매한 버 슬롯로 어설픈 수익을 얻는 것보다 코스트에 집중하느냐, 버 슬롯 가치에 집중하느냐인데요. 그래서 오히려 반얀트리, 인터컨티넨탈, 소피텔과 같은 버 슬롯, 아니면 중저가형 버 슬롯로 양분돼 있는 것 같습니다.

물론 저희 버 슬롯는 인지도가 낮다보니 가야 할 길이 멉미다만, 이제 트렌드는 결국 오너의 니즈에 따라서 움직이는 것이 아닐까요?

이호윤 저희는 지역보다 서울을 집중적으로 검토하고 있는데 현재 5개 정도의 건물을 보고 있고요. 건물을 매입할 때 건물, 실당 가격이 가장 중요한데 그동안 너무 저렴하게 매입을 해와 오너들의 기준이 낮아져 이를 맞추기가 어렵고 낮아진 금액에 맞춰 좋은 자리의 호텔을 찾으려다 보니 어려움이 큽니다.

하대원그동안 버 슬롯를 도입하는 과정의 경험을 반복하면서 한국 시장에서는 호텔의 개발 시장에 어떤 변화와 현재 어떤 기회가 있는지 직접 경험하고 있습니다. 최근 몇년간 급격한 경제 환경의 변화, 금융, 인플레이션 등으로 신규 호텔의 개발 환경은 굉장히 어려워지고 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도 사업 부지의 확보만으로도 PF를 성사시켜 프로젝트가 움직였지만 지금은 어려워졌습니다. 최근에는 프로젝트의 자기자본 비율을 30~40%까지 요구하는 상황입니다. 이렇다 보니 신규호텔 개발은 프로젝트 토지를 확보했다고 해도 개발하기 힘듭니다. 따라서 투자자들과 개발자들은 기존 건물, 오피스 등을 매입해 그것을 담보로 펀딩을 받는 방법이 지금 현재는 가장 유력한 대안이라고 판단하는 듯합니다.

그렇지만 이러한 경우에도 투자자들은 호텔운영사에게 일정 부분 투자, 최저 보장, 매출수수료 방식 등을 제안하기도 하는데, 사실 대부분 글로벌 호텔 운영사들은 호텔에 직접 투자를 하면서 운영을 하거나 프랜차이즈를 하지는 않습니다. 윈덤도 역시 그런 차원의 직접 투자는 하지 않습니다. 하지만 저는 투자자의 투자 유치를 위해 여러 자산개발사와 투자 기업 등에 호텔 개발을 위한 컨설팅, 우수한 딜의 소싱과 딜 메이커로의 역할을 제공하면서 윈덤 프랜차이즈로의 리브랜딩 기회를 찾고 있습니다.

이호윤 저희의 어려운 점은 사업비 전체의 50% 정도를 넣어 건물 담보로 하지만 그동안 호텔 운영 히스토리가 없다 보니 우리나라 은행들이 대출을 잘 해주지 않더라고요. 한국 금융권이 너무 보수적이다 보니 어려움이 있고요. 물론 옛날보다는 호텔 시장이 좋다는 것을 느끼는지 인식이 좋아지긴 했지만 기존에는 오스피로 운영되던 것을 호텔로 바꾼다고 하면 무조건 PF라고 생각하는 경향이 있어 어려움이 있습니다.

윤현진개발자 입장에서 호텔 버 슬롯는 단순한 ‘이름’ 이상의 의미를 가집니다. 저희는 버 슬롯를 통해 사업의 신뢰도를 높이고, 자산의 장기적 가치를 강화하며, 투자 유치 과정에서 전략적으로 활용할 수 있는 수단으로 접근하고 있습니다. 특히 치열해지는 호텔 시장 속에서 버 슬롯 자체가 프로젝트의 수익성과 실현 가능성을 뒷받침할 수 있는 구조를 어떻게 만들 것인지에 대해 지속적으로 고민하고 있습니다. 이러한 관점에서, 금융기관 및 자산운용사와의 네트워크 구축은 매우 중요한 전략적 요소입니다. 프로젝트 초기 단계에서 버 슬롯는 단순한 마케팅 요소를 넘어, 실제 투자심의를 통과할 수 있는 실질적 신뢰도와 실행력을 갖추고 있어야 합니다. 이에 따라 저희는 주요 금융사 및 자산운용사들과의 관계를 적극적으로 확장하고 있으며, 초기 사업 구조 기획 단계부터 버 슬롯 전략이 유기적으로 반영될 수 있도록 협업하고 있습니다. 또한 최근 호텔 컨버전트렌드가 확대되는 흐름에도 주목하고 있습니다. 특히 공실률이 높은 오피스 자산을 호텔이나 복합시설, 버 슬롯 레지던스로 전환하려는 사례가 늘고 있으며, 이와 같은 프로젝트는 자산운용사가 중심이 돼 추진하는 경우가 많습니다. 저희는 이러한 흐름에 맞춰 컨버전에 적합한 버 슬롯 포트폴리오와 유연한 개발 전략을 갖추는 데 집중하고 있습니다.

한편, 버 슬롯(시니어) 레지던스 역시 주목할 만한 분야입니다. 시장의 관심은 높지만, 수익성 구조가 어렵고 운영 리스크가 높아 실제 사업화로 이어지지 못하는 사례도 많은 만큼, 단순 참여보다는 버 슬롯 가치를 활용한 지속 가능한 모델을 설계하는 방향으로 접근하고 있습니다.

반얀그룹은 이미 버 슬롯 레지던스에 대한 별도 계약 구조와 운영 체계를 갖추고 있으며, 이를 기반으로 버 슬롯 또는 시니어 레지던스와 같은 복합 개발 형태에도 전략적으로 대응하고 있습니다. 버 슬롯가 단지 상징적 역할에 그치는 것이 아니라, 장기적 자산 가치와 운영 안정성을 동시에 제공할 수 있는 파트너가 될 수 있도록, 앞으로도 시장 변화에 유연하고 선제적으로 대응해 나갈 계획입니다.

이호윤 우리나라는 아는 버 슬롯 아니면 모르는 버 슬롯만 있다고 이야기할 정도로 버 슬롯에 대해 지엽적인데요. 보통 전문가 입장에서 지역, 상황에 따라 맞는 버 슬롯들이 있어 추천하면 결국 오너들은 본인이 원하는 버 슬롯를 넣고, 수익이 나지 않으면 운영에 컴플레인함으로써 악순환이 계속되는 것 같습니다. 그런 부분이 안타깝습니다.

오승원10~20년 전과 비교하면 국내 호텔 이용객이나 오너들의 버 슬롯에 대한 이해도는 확실히 높아졌습니다. 하지만 여전히 국내에 잘 알려진 버 슬롯나, 최근 글로벌 시장에서 주목받고 있는 버 슬롯일수록 도입이 용이한 경향이 있는 것도 사실입니다. 예를 들어 아만은 비교적 짧은 연혁에도 불구하고 강력한 버 슬롯 이미지를 구축하며 성공 사례로 인식되고 있습니다. 이러한 흐름 속에서 앞으로의 버 슬롯 개발은 단순히 인지도가 높은 버 슬롯를 도입하기보다는, 호텔의 입지나 건물의 특성, 타깃 고객의 성향에 맞는 ‘버 슬롯-자산 간의 궁합’을 기반으로 보다 전략적으로 이뤄져야 한다고 생각합니다. 중복되는 버 슬롯보다는 차별화된 콘셉트와 캐릭터를 가진 버 슬롯가 국내 시장에도 점차 자리 잡을 필요가 있습니다.

윤현진국내 호텔 시장에서 버 슬롯 스펙트럼이 아직 충분히 다양하지 않다는 점은 여러 전문가들이 공통적으로 지적하는 부분입니다. 실제로 인지도가 높은 글로벌 버 슬롯, 혹은 해외에서 검증된 성공 사례가 있는 버 슬롯에 대한 선호도가 뚜렷하고, 상대적으로 새로운 버 슬롯나 라이프 스타일 버 슬롯에 대한 시장의 수용성은 아직 제한적인 상황입니다. 이는 단순히 시장의 보수성 문제만은 아닙니다. 버 슬롯 운영사 입장에서도 한국 시장에 대한 접근이 제한적이거나 조심스러운 면이 있기 때문입니다. 결과적으로, 국내 시장에서는 버 슬롯가 ‘입증된 성공 사례’가 되기 전까지는 개발사나 금융기관의 도입 결정이 쉽지 않고, 이는 다시 버 슬롯 확장 기회를 제한하는 구조로 이어집니다. 저는 이러한 상황이 매우 안타깝게 느껴집니다.

예를 들어, 일본을 비롯한 일부 아시아 국가에서는 버 슬롯 본사가 전략적 거점으로 판단한 핵심 입지에 직접 투자하거나 시그니처 호텔을 운영하며 버 슬롯 존재감을 공고히 하고 있는 반면, 한국에서는 그러한 시도가 매우 드문 편입니다. 현실적으로는 전쟁 리스크에 대한 외부 인식, 높은 인건비, 그리고 타 아시아 시장 대비 높은 부동산 가격으로 인한 투자 회수 구조의 제약 등이 한국 시장에 대한 소극적 접근의 원인으로 작용하고 있는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 저는 앞으로 한국 호텔 시장이 보다 다양한 버 슬롯와 콘셉트를 수용할 수 있는 방향으로 성숙해가야 한다고 생각합니다.

단기적인 수익성과 인지도를 넘어, 버 슬롯의 철학과 지속 가능성, 그리고 장기적인 자산 가치 제고에 대한 이해가 넓어질수록 버 슬롯 다양성도 자연스럽게 확장될 것이라 믿습니다. 버 슬롯 운영사 또한 이러한 시장 환경을 보다 전략적으로 바라보고, 선도적인 사례를 만드는 데 있어 보다 주도적인 역할을 할 필요가 있습니다. 저희 반얀그룹 역시 그런 관점에서 국내 시장에 맞는 버 슬롯 확산 전략을 고민하고 있습니다.

이호윤 인건비를 말씀하셨는데 저희의 경우 인건비 절감을 위해 외국인 인력을 활용하고 있습니다. 저희가 스폰해서 E-7 비자로 고용하고 있고 비자를 받는데는 3개월 정도 걸립니다. 사실 비자 받기가 까다롭고 근무 위치도 호텔에서 원하는 방식이 아니지만 앞으로는더 좋아지지 않을까 기대하고 있습니다.

김유건 거시 경제적 시각에서 보면 우리나라가 땅이 좁은 것은 아니지만 시장이 작습니다. 특히 호스피탈리티산업은 서울과 제주에 국한돼 있죠. 우리나라 갈 수 있는 곳이 매우 많으니 먼저 관광 자원이 잘 개발되기 위해 정부, 한국관광공사에서 적극적으로 활동해야 할 것입니다. 일본의 경우는 굉장히 대도시를 넘어 작은 도시까지 관광청들이 생겨 모두 해외에 나가 홍보하거든요. 현지에 가면 정말 로컬, 해외 등 다양한 버 슬롯들이 다수 포진돼 있습니다. 그런데 우리나라는 플레이어들이 와서 놀려면 무대가 커야 되는데 땅의 크기 보다는 그 무대가 작습니다. 이를 위해 지자체가 적극적으로 나서야 한다고 생각합니다. 관광공사 지방 지자체 투자 유치 자문위원을 할 기회가 있었는데, 모두들 먼저 투자하려고는 하지 않고 부지만 설정한 후 누가 투자하기만을 기다립니다.

분양으로 판매 하거나 또는 누구가 위험성을 안고 투자해 주기만을 바라며, 지자체에서는 성과만 홍보하고 그 책임은 회피하려는 것이죠. 그러니 누가 유동인구도 없는데 리스크를 안고 지방으로 가서 개발을 하겠습니까? 그런 측면에서 국가적인 차원에서 적극적인 관광 투자를 활성화 해 그 무대를 넓혀 주면 더 많은 플레이어들이 들어오고 자연스럽게 더 좋은 기업들이 살아남을 수 있는, 풍부하고 지속 가능한 건강한 관광 생태계가 기업들이 생길 것입니다. 또 그로 인해 우리의 젊은 세대들이 우리나라 관광산업에 대해 많은 것을 배우고 또 발전시킬 수 있는 생태계가 조성될 것이라고 믿습니다.

오승원 국내 포시즌 및 로즈우드, 세인트레지스 등 새로운 버 슬롯들이 빠르게 도입이 예정돼 있고, 시장이 성장이 예상돼 국내의 지속적인 버 슬롯 발전은 무궁할 것으로 보여집니다.

하대원제가 동부그룹에서 근무하던 2015년 이전에 당시 서울역 앞 동부그룹의 프로젝트 부지에 럭셔리 호텔과 대형 프라임 오피스 또는 레지던스의 복합개발을 기획했었습니다. 그 당시 프로젝트를 위해 여러 체인호텔 기업들에게 사업계획을 소개하고 미팅을 했었는데요. 특히 독립호텔 버 슬롯 중에 한국에 아직 들어오지 않은 글로벌 톱 버 슬롯들은 공통적으로 서울역 앞 부지는 럭셔리 버 슬롯 진출에 적합하지 않는다고 거절했었습니다.

한국 사정을 자세히 모르는 버 슬롯 체인호텔 그룹들이 거절하는 것을 보면서 체인호텔 기업들은 현지 책임자를 둔다면 좋을 것 같다는 생각과, 글로벌 체인들이 해당 지역의 개발책임자들을 선임한다면 현지의 의견과 전망을 신뢰할 수 있으며 더욱 좋은 기회들을 선점할 수도 있겠다는 생각을 했었습니다. 그 당시에 동부그룹이 예정대로 개발을 완료했다면 2023년 말 경의 준공을 하고, 최근에 개발이 완성됐을텐데, 요즘 서울역 북부 역세권과 서울역 주변 개발은 서울에서 글로벌 버 슬롯들이 가장 치열한 버 슬롯 전쟁을 벌이는 곳이 됐습니다.

조현준 대부분 프랜차이즈냐, 위탁운영이냐 둘 중에 하나가 많은 데 아주 고급 버 슬롯들은 프랜차이즈를 하지 않으려고 하죠. 제가 올 초 파리에 가서 아코르 전략에 대한 분석과 교육을 받았는데 아코르는 프랜차이즈 비중이 미국 버 슬롯들보다 상당히 낮은 것을 알 수 있었습니다. 예를 들어 미국의 대형 버 슬롯들은 미국에서는 거의 다 프랜차이즈로 운영되며, 아시아 등지에서만 위탁운영을 하고 있는데 아코르는 이전부터도 버 슬롯 관리 차원에서 프랜차이즈를 많이 하지는 않았습니다. 그래서 아코르의 전략은 더 빠른 성장을 목표로 프랜차이즈를 많이 늘리는 것이고요. 매우 제한된 영역에서는 럭셔리 버 슬롯도 프랜차이즈를 시도할 계획입니다.

이호윤 우선 저희는 2030년까지 한국에 30개를 만드는 것을 목표로 하고 있는데 이를 달성하기 위해 열심히 노력할 것입니다.

김유건 새로운 파트너와 업무를 진행하기 시작했으니 파트너와 좋은 모델하우스를 만들어서 우리나라에서 버 슬롯 인지도와 파이프라인을 높이려 하고요. 향후 목표는 5년 이내에 20개 이상을 목표로 잡고 있습니다.

조현준 아코르는 현재 국내에 29개 호텔을 운영하고 있고 프랜차이즈, 위탁운영 모두 합쳐 8123실인데 2030년에는 한국에서 50개 정도 운영하는 것이 목표입니다.

오승원 IHG는 앞으로도 한국 시장을 아시아 내 핵심 성장 시장 중 하나로 보고, 버 슬롯 포트폴리오를 더욱 확대해 나갈 계획입니다. 특히 voco, Hotel Indigo와 같은 라이프 스타일 버 슬롯를 중심으로 다양한 고객층의 니즈에 부합하는 맞춤형 버 슬롯 제안을 강화하고 리젠트 및 인터컨티넨탈 등 럭셔리 버 슬롯의 추가 도입으로 시장을 개척하고자 합니다. 동시에, 오너사의 관점에서 운영 효율성과 수익성을 높일 수 있는 구조를 제안하며 신뢰를 쌓아가고 있습니다. 버 슬롯 이상의 파트너십을 만들어 가는 것이 IHG가 지향하는 방향이며, 앞으로도 지속적인 혁신과 유연한 협업을 통해 시장과 함께 성장해 나갈 것입니다.

하대원윈덤은 현재 국내에 32개 호텔이 운영 중입니다. 한국에 아직 소개되지 않은 윈덤의 버 슬롯 중 트렌드와 젊음을 반영하는 트립 바이 윈덤, 그리고 하워드 존슨, 데이즈인과 같은 중저가 호텔의 프로젝트들을 개발하는 데 주력할 것입니다. 윈덤은 분명하게 중소형호텔 프랜차이즈 마켓에 집중할 것이고, 계약 기간이 도래하는 호텔들은 선별적으로 프랜차이즈 유지를 검토하려고 합니다. 이러한 일이 계획대로 잘 진행되려면 프랜차이즈 서포팅이 잘 되고 있다는 메시지가 호텔 오너들에게 잘 전해져야 해서 저희 윈덤은 프랜차이즈 퀄러티 매니지먼트에도 역시 주력할 계획입니다.

윤현진저희 반얀그룹은 단순한 양적 확장보다는 버 슬롯의 철학과 정체성을 유지하면서도 지속 가능한 방식으로 질적인 성장을 추구하는 것에 중점을 두고 있습니다. 앞으로의 전략에 있어서는, 아직 국내에 소개되지 않은 저희 그룹의 다양한 버 슬롯들을 한국 시장에 도입하는 데 주력할 계획입니다. 특히 서울과 수도권 시장에서는 기존 호텔 자산의 리포지셔닝 및 컨버전을 중심으로 버 슬롯 도입을 검토하고 있으며, 도시 특성에 맞는 버 슬롯 포트폴리오를 정교하게 적용해 나갈 예정입니다.

한편, 도심 및 지방 주요 도시나 신흥 관광지에서는 버 슬롯 인지도를 새롭게 형성할 수 있는 기회를 발굴하고 있습니다. 이를 통해 국내 시장 내 버 슬롯 저변 확대와 새로운 고객 경험 창출을 동시에 실현하고자 합니다. 또한, 최근 버 슬롯 레지던스에 대한 수요가 점차 증가하고 있는 만큼, 해당 개발 유형에 적합한 버 슬롯를 기반으로 한 복합 개발 및 신규 자산 모델 론칭에도 전략적으로 대응할 계획입니다. 저희는 각 버 슬롯가 가진 고유의 가치를 단순히 공급하는 것이 아니라, 오너사 및 시행사와 함께 기획 단계부터 맞춤형으로 설계하는 파트너십을 지향하고 있습니다.

앞으로도 변화하는 시장의 흐름 속에서, 국내 개발사 및 호텔 오너들과 함께 다양한 형태의 협업 기회를 모색하고, 지역과 자산 특성에 적합한 버 슬롯 솔루션을 제안할 수 있기를 기대합니다.